إن معرفة مقدار الأسهم في منزلك ، من الناحية النظرية ، مهمة بسيطة نسبيًا. خذ المبلغ الذي يستحقه منزلك واطرح المبلغ الذي لا تزال مدينًا به على المنزل ، وهذا الرقم هو مقدار حقوق الملكية في منزلك (القيمة - الامتيازات المستحقة = حقوق الملكية). ومع ذلك ، عندما يتم أخذ جميع العوامل في الاعتبار ، تصبح مهمة تحديد الإنصاف أكثر تعقيدًا بعض الشيء.
قيمة منزلك
قد لا يستحق منزلك ما تعتقد أنه يستحق. في حين أن المبلغ الذي دفعته مقابل منزلك في البداية يمكن أن يكون بالتأكيد عاملاً في قيمة منزلك ، عند تحديد حقوق الملكية في منزلك ، يجب أن تفكر في القيمة السوقية من منزلك.
مقالات ذات صلة- ما هو الرهن العقاري الثانية؟
- حدد هيلوكس
- كم تبلغ قيمة منزلي
العوامل المؤثرة في القيمة السوقية
القيمة السوقية لمنزلك هي مقدار المال الذي يرغب المشتري في دفعه مقابل منزلك الآن. يقوم وكلاء العقارات بتقدير قيم السوق بناءً على مجموعة متنوعة من العوامل ، بما في ذلك:
- شركات: يمكن أن تكون القيم القابلة للمقارنة للمبيعات الأخيرة في نفس الحي من منازل مماثلة مؤشرًا للقيمة. على سبيل المثال ، إذا كان منزلك مشابهًا لمنزلين آخرين في منطقتك تم بيعهما مؤخرًا بمبلغ 200000 دولار ، ما لم تكن هناك عوامل كبيرة تجعل منزلك أكثر قيمة ، فمن المحتمل أن تكون القيمة السوقية لمنزلك قريبة أيضًا من 200000 دولار.
- شرط: إذا كانت هناك حاجة إلى إصلاح واحد أو اثنين (أو أكثر) في منزلك ، فقد تنخفض قيمته السوقية.
- جاذبية: العوامل التي يمكن أن تؤثر على جاذبية منزلك ، مثل 'المظهر' العام والمنطقة التعليمية التي يقع فيها المنزل ، يمكن أن تؤثر على القيمة السوقية.
تحديد القيمة السوقية
هناك عدة خيارات لتحديد القيمة السوقية لمنزلك:
- تقييم السمسار: اتصل بوكيل عقاري واطلب تقييم القيمة السوقية. يمكن لمعظم وكلاء العقارات إعطائك رقمًا تقريبيًا للقيمة السوقية لمنزلك من خلال إخبارك بالمبلغ الذي يعتقدون أنه سيبيع به.
- التقييم الضريبي: مراجعة أحدث تقييم ضريبي. يتفق معظم المتخصصين في الرهن العقاري على أن قيمة التقييم الضريبي هي في الواقع أقل قليلا من القيمة السوقية الفعلية ، ولكن يمكن أن يكون هذا تقديرًا جيدًا لنقطة البداية.
- المقدر عبر الإنترنت: مواقع مثل زيلو سيوفر تقديرًا للقيمة السوقية استنادًا إلى عدة عوامل بما في ذلك التقييمات والضرائب الحديثة للضرائب.
- توصيه: للحصول على أدق تقدير للقيمة السوقية لمنزلك ، استأجر a المثمن المنزلي المهني لإجراء تقييم شامل لمنزلك.
الرهن العقاري والقروض
بعد أن تكون لديك فكرة جيدة عن القيمة السوقية لمنزلك ، يجب عليك بعد ذلك التفكير في مقدار المال الذي تدين به وطرحه من القيمة السوقية لتحديد حقوق الملكية الخاصة بك. للقيام بذلك ، ضع في اعتبارك جميع القروض التي سيتعين عليك سدادها عند بيع المنزل.
الرهن الأول
الرهن العقاري الأول الخاص بك هو الرهن العقاري الأساسي الذي تملكه على منزلك. هذا هو إما الرهن العقاري الأصلي الذي حصلت عليه عند شراء المنزل ، أو رهن عقاري معاد تمويله.
لمعرفة المبلغ المستحق عليك من أول قرض عقاري ، اتصل بالمقرض أو المسؤول عن الخدمة. من المحتمل أن يقدموا لك رصيدان: رصيد الرهن العقاري ورصيد المكافأة.
- رصيد الرهن العقاري هو المبلغ الفعلي لأول قرض عقاري في الوقت الذي تسأل فيه.
- رصيد المردود هو المبلغ الذي يأخذ في الاعتبار أي فائدة سوف تتراكم قبل إجراء المردود. لذلك ، على سبيل المثال ، قد يقدم لك المُقرض أو مقدم الخدمة رصيدًا من المردود لمدة عشرة أيام ، وهو المبلغ الذي يمكنك دفعه في غضون عشرة أيام من أجل سداد الرهن العقاري بالكامل. بعد تلك الأيام العشرة ، ينتهي رصيد المردود هذا.
لأغراض معرفة مقدار الأسهم التي لديك في منزلك ، يجب أن يكون رصيد الرهن العقاري العادي كافياً.
الرهون العقارية الثانية
القروض العقارية الثانية ، والتي يشار إليها أيضًا باسم قروض الأسهم وخطوط ائتمان الأسهم ، هي رهن عقاري إضافي تحصل عليه بناءً على حقوق الملكية في منزلك. تستخدم هذه القروض حقوق الملكية في منزلك كضمان ، وبالتالي يجب أخذها في الاعتبار عند تحديد مقدار الأسهم التي لديك الآن.
تعتبر خطوط ائتمان الأسهم صعبة بعض الشيء عندما يتعلق الأمر بمعرفة رصيدك المتبقي. نظرًا لأن هذه خطوط ائتمان متجددة ، والرصيد الائتماني متاح لك حتى إذا لم تستخدمه ، فقد يتم أخذ المبلغ الكامل لحد الائتمان المتاح في الاعتبار عند تحديد إجمالي التزام دين الرهن العقاري.
مثال: لنفترض أن لديك منزلًا بقيمة سوقية تبلغ 200000 دولار. لديك أول قرض رهن عقاري بمبلغ 100000 دولار وخط ائتمان متاح لك بمبلغ 25000 دولار. لديك رصيد على حد الائتمان بقيمة 5000 دولار.
كلبي يعاني من الفشل الكلوي منذ متى تركته
- إذا نظر المُقرض إلى هذا الأمر وفكر في الموافقة على قرض آخر بناءً على حقوق ملكية منزلك ، فمن المحتمل أن يقوم المُقرض بطرح المبلغ الكامل للرصيد المتاح لك (25000 دولار) من حقوق الملكية المتاحة لديك بدلاً من المبلغ الذي تدين به فقط على حد الائتمان الائتماني (5000 دولار).
- بدلاً من الحصول على حقوق ملكية بقيمة 95000 دولار (200000 دولار - 100000 دولار - 5000 دولار = 95000 دولار) ، يعتبر المُقرض مبلغ رأس المال الخاص بك 75000 دولار (200000 دولار - 100000 دولار - 25000 دولار = 75000 دولار).
بناء حقوق الملكية
تنمو حقوق الملكية عندما تزداد قيمة المنزل أو ينخفض رصيد الرهون العقارية المرتبطة به. يمكن أن تتقلص حقوق الملكية أيضًا إذا انخفضت قيمة المنزل ، سواء كان ذلك بسبب تقلبات السوق ، أو انهيار المنزل أو لسبب آخر.
إذا كان هدفك الرئيسي هو محاولة بناء أسهم في منزلك ، فلديك بعض الخيارات:
- سداد الرهن العقاري (وأي قروض عقارية ثانية) لديك على المنزل.
- تأكد من أن المنزل في حالة جيدة.
- تأكد من أن المنزل محدث وجذاب بصريًا ، مع الأخذ في الاعتبار أن البعضتحسينات المنزللها تأثير أكبر على القيمة من غيرها.
الوقت هو أيضًا وسيلة لبناء رأس المال ، طالما أنك تسدد مدفوعاتك كما هو مخطط لها وأن منزلك تقدر قيمته ، ولكن يمكنك تسريع العملية بمدفوعات إضافية وتحسينات منزلية مصممة لزيادة قيمة منزلك.
معادلة بسيطة ولكنها معقدة
ما يجب أن يكون واضحًا نسبيًا معادلة أكثر تعقيدًا مما يبدو ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن سوق العقارات يمكن أن يتقلب بشكل كبير. يمكن أن تزيد قيمة منزلك وتنقص بناءً على العديد من العوامل ، مثل التطورات الأخيرة القريبة والإصلاحات المطلوبة والمزيد. حتى يوافق البائع فعليًا على شراء منزلك ، لا يمكنك حقًا معرفة قيمة منزلك مقابل المال. لهذا السبب ، فإن تقديرك لمقدار الملكية في منزلك هو مجرد تقدير.
