كيف المثمن تحديد قيمة الممتلكات؟

يقيم المثمنون المنزليون الممتلكات من خلال القيام بجولة على المنزل ثم استخدام إحدى طريقتين للتقييم القياسيين: إما 'نهج مقارنة المبيعات' أو 'نهج التكلفة'. من حين لآخر ، قد يطبق المثمن كلا طريقتي التقييم في محاولة لتحديد قيمة دقيقة للغاية. يوفر تقييم المنزل أفضل تحديد لقيمة المنزل.

جولة

على عكس الأشكال الأخرى لتثمين المنزل ، مثل التقارير التي يضعها وكلاء العقارات ، يتم إعداد تقييمات المنزل من قبل مثمنين منزليين مرخصين. ينظر هؤلاء المحترفون إلى مجموعة متنوعة من العوامل عند تقييم العقارات. من بين أمور أخرى ، فهم يأخذون بعين الاعتبار حجم المنزل وتصميمه ومدى جودة الحفاظ عليه. كما أنها تؤثر في الخصائص المحيطة والمبيعات الأخيرة لمنازل مماثلة.

الخارج

يبدأ المثمن عادة بفحص السطح الخارجي للمنزل بشكل مرئي ، وفحص الهيكل العام وتقييم المواد المستخدمة في بناء المنزل. سيولي اهتمامًا وثيقًا لمؤسسة المنزل لتحديد ما إذا كان هناك أي شقوق أو علامات تلف المياه. على الرغم من تدريب المثمن المنزلي على البحث عن العلامات الواضحة على التلف ، إلا أنه ليس مفتشًا منزليًا.

ما مقدار الخل الذي تضعه في خزان المرحاض لتنظيفه

داخل

على الرغم من أن المثمن لا يقيم قيمة المنزل بناءً على الديكور ، فإن المنزل النظيف الذي يتم صيانته جيدًا سيظهر بشكل أفضل من المنزل الفوضوي والقذر.تنظيم المنزليمكن أن تزيد من قيمتها بشكل كبير. ينظر المثمنون إلى مواد البناء الأساسية المستخدمة في بناء المنزل من الداخل ، بما في ذلك الأرضيات وتركيبات الإضاءة والنوافذ والأبواب. المثمن يأخذ بعين الاعتبار أيضًا المساحة المربعة وعدد غرف النوم.

وسائل الراحة

أثناء وجود المثمن بالداخل ، سوف ينظر إلى وسائل الراحة في المنزل ، والتي تشمل جميع الإضافات الصغيرة التي تجعل المنزل أكثر راحة. وسائل الراحة مثل تكييف الهواء المركزي وأجهزة الكشف عن أول أكسيد الكربون وأنظمة الأمان ومعالجات النوافذ المخصصة تجعل المنزل بعيدًا عن الخصائص الأخرى ويمكن أن تزيد من القيمة السوقية.

ترقيات

يمكن للترقيات الرئيسية أن ترفع سعر المنزل بشكل كبير. سيأخذ المثمن المنزلي في الاعتبار أشياء مثل خزائن المطبخ الجديدة أو الأجهزة أو أسطح العمل. وبالمثل ، يمكن للحمام المعاد تشكيله مؤخرًا أن يضيف آلاف الدولارات إلى القيمة المقدرة للعقار. إذا قمت بترقية منزلك ، فمن المهم الاحتفاظ بإيصالاتك وفواتيرك حتى تتمكن من إثبات المبلغ الذي أنفقته على المواد والعمالة.

طرق تثمين المنزل

بعد الجولة ، سيطبق المثمن المنزلي إحدى طريقتين للتقييم لتعيين قيمة نهائية للمنزل. في بعض الحالات ، قد يستخدم المثمن نهجًا مشتركًا للحصول على أدق رقم ممكن.

نهج مقارنة المبيعات

إلى حد بعيد طريقة التقييم الأكثر شيوعًا ، يحدد نهج مقارنة المبيعات القيمة السوقية العادلة للمنزل من خلال مقارنته بالمنازل المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في الأحياء المجاورة. غالبًا ما يشير المحترفون في الصناعة إلى هذه الخصائص على أنها 'قابلة للمقارنة' أو 'شركات'.

نظرًا لعدم وجود منزلين متشابهين تمامًا ، فإن عوامل المثمن في تعديلات الأسعار لجميع الفروق بين منازل الشركات والمنزل الذي يتم تقييمه ، والتي يشار إليها باسم 'الملكية الخاضعة'. على سبيل المثال ، إذا كان 'comp A' يحتوي على أسطح من الغرانيت وكانت خاصية الموضوع تحتوي على صفح ، يقوم المثمن بطرح قيمة الجرانيت من القيمة الإجمالية لخاصية الموضوع. يواصل المثمن إجراء تعديلات على العديد من الشركات ، ورفع القيمة أو خفضها بناءً على الاختلافات في حجم اللوت ، والمرافق ، والتركيبات ، والأجهزة ، والتشطيبات ، والصيانة الشاملة.

كيفية إزالة بقع صلصة الطماطم

نهج التكلفة

يحاول نهج التكلفة حساب تكلفة استبدال المنزل بأكمله باستخدام مواد البناء والعمالة المحلية. باستخدام الخطوات التالية ، يقوم المثمن بحساب تكلفة إعادة بناء المنزل من الألف إلى الياء.

أولاً ، يحدد المثمن قيمة اللوط.
يقدر تكلفة إعادة إنتاج المنزل.
يعتبر عمر المنزل وحالته لحساب الاستهلاك.
يطرح رقم الإهلاك من التكلفة الإجمالية لاستبدال هيكل جديد تمامًا.
يضيف في أي تحسينات خارجية ، مثل حمامات السباحة ، والمناظر الطبيعية ، ومظلات التخزين ، والطوابق.
يضيف قيمة الدفعة إلى القيمة الإجمالية للتحسينات والقيمة المستهلكة للوصول إلى تكلفة استبدال دقيقة.

عند الانتهاء من التقرير

تغطي تقييمات المنزل المنزل من الداخل والخارج وكل التفاصيل بينهما. الهدف هو الحصول على أدق لقطة لحالة المنزل الحالية. عند انتهاء المثمن ، يقوم بإعداد تحليل مفصل للممتلكات ويحدد لها قيمة سوقية. كحد أدنى ، سيتضمن تقرير تقييم المنزل ما يلي:

وصف المظهر الخارجي والداخلي للعقار وأي تحسينات رئيسية
وصف موجز لبيئة المنزل ، مثل تطوير جديد أو ملكية ريفية
رأي المثمن في جودة الحي والمنطقة المحيطة به
بيان بشأن وسائل الراحة المتوفرة بالمنطقة ، مثل الوصول إلى المتنزهات والتسوق والمدارس ووسائل النقل العام
قائمة بما لا يقل عن ثلاثة منازل قابلة للمقارنة تم بيعها مؤخرًا في المنطقة وتحليل ميزاتها
تحديد أي مناطق مشكلة تنتقص بشكل خطير من قيمة المنزل ، مثل العفن أو العيب الهيكلي
القيمة المقدرة

مقارنة تحليل السوق مقابل تقييم المنزل

أحيانًا يتم الخلط بين تقييمات المنزل وشكل آخر من أشكال تقييم العقارات يسمى تحليل السوق المقارن (CMA). على الرغم من أن كلاهما يضع في نهاية المطاف بطاقة سعر على قطعة من الممتلكات ، يتم إعداد CMA من قبل وكيل عقارات ، في حين يتم إجراء تقييمات المنزل من قبل مثمنين عقاريين مرخصين.

التقريرين أيضا تختلف في التفاصيل وطرق الإعداد. اعتمادًا على خبرة الوكيل ، قد يتراوح CMA من أساسي إلى شامل للغاية. من ناحية أخرى ، سيتضمن تقييم المنزل دائمًا تحليلاً مفصلاً لقيمة المنزل باستخدام طرق تقييم العقارات الاحترافية.

بالنسبة لأصحاب المنازل الذين يتطلعون إلى سرد منازلهم المعروضة للبيع ، فإن CMA هي طريقة لتقدير سعر الإدراج الدقيق. كما يوحي الاسم ، يقوم وكلاء العقارات بتجميع CMA من خلال مقارنة المنازل في المنطقة المحيطة وتحليل المبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة. على النقيض من ذلك ، يستخدم مقرضو الرهن العقاري تقييمات المنزل للموافقة على تمويل شراء العقارات ، لذلك يجب أن تكون القيمة دقيقة قدر الإمكان. إذا كنت تخطط لشراء منزل جديد أو إعادة تمويل منزلك الحالي ، فسوف يطلب المقرض الخاص بك تقييم المنزل قبل الموافقة على القرض. يقوم بعض مالكي المنازل أيضًا بخطوة إضافية لتوظيف مثمن عقاري مرخص لتقييم ممتلكاتهم حتى يعرفوا بالضبط كيفية تسعيرها في سوق العقارات.

إذا لم يكن التقييم هو ما تتوقعه

إذا حصلت على تقييم للمنزل استعدادًا لبيع منزلك ، فلا تقلق إذا عاد أقل مما كنت تتوقع. يمنحك إجراء تقييم قبل القائمة فرصة لتصحيح مجالات المشاكل التي قد تمنع المشترين من تقديم عرض. لحسن الحظ ، العديد من العناصر هي إصلاحات سهلة يمكنك معالجتها بنفسك. افعلها بنفسكتحسينات المنزلطريقة اقتصادية لإضافة قيمة فورية إلى المنزل. سيوفر لك إجراء التغييرات الآن الوقت والمال على المدى الطويل.